🏠 Το νέο πλαίσιο για Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα
- Michael Karaviotis
- 28 Σεπ 2025
- διαβάστηκε 3 λεπτά
1️⃣ Ο βασικός νόμος: Ν. 5170/2025
Ο νόμος αυτός, που δημοσιεύτηκε το 2025, ρυθμίζει για πρώτη φορά συστηματικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb κ.λπ.).
Άρθρο 3: Θέτει συγκεκριμένες προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα.
Ημερομηνία εφαρμογής: Οι ρυθμίσεις μπαίνουν σε ισχύ από 1η Οκτωβρίου 2025.
Στόχος: Να διασφαλιστεί η ποιότητα, η ασφάλεια, η νομιμότητα και ο σεβασμός στον τουρισμό και στις τοπικές κοινωνίες.
2️⃣ Εγκύκλιος Υπουργείου Τουρισμού (Α.Π. 19231 / 19.09.2025)
Εξειδικεύει το άρθρο 3 του Ν. 5170/2025. Δίνει αναλυτικά τις προδιαγραφές και τεχνικές απαιτήσεις που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα για να νοικιάζονται σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Βασικές απαιτήσεις:
Το ακίνητο πρέπει να είναι κατοικία κύριας χρήσης.
Υποχρεωτικός φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός.
Υποχρέωση ύπαρξης:
Ασφάλειας: Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ αντιηλεκτροπληξίας, φωτισμός/σήμανση διαφυγής.
Υγιεινής: Πιστοποιητικά μυοκτονίας/απεντόμωσης.
Υγείας: Κουτί πρώτων βοηθειών.
Υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης (για ζημιές/ατυχήματα).
Δεν επιτρέπεται να νοικιάζονται ως Airbnb:
Ημιυπόγεια,
Ημιόροφοι,
Βιοτεχνικά ή βιομηχανικά κτίρια (αν δεν πληρούν τις προϋποθέσεις κατοικίας).
3️⃣ Εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ε.2049/21-07-2025
Αφορά το φορολογικό και διοικητικό σκέλος.
Σημαντικά σημεία:
Όλα τα ακίνητα Airbnb πρέπει να είναι εγγεγραμμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Πρέπει να διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε αγγελία/πλατφόρμα.
Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη.
Προβλέπεται δυνατότητα διακοπής ΑΜΑ μέσα σε 30 ημέρες, αν ο ιδιοκτήτης σταματήσει να δραστηριοποιείται στη βραχυχρόνια μίσθωση.
4️⃣ Έλεγχοι – πρόστιμα – κυρώσεις
Για πρώτη φορά το πλαίσιο προβλέπει σαφείς κυρώσεις για παραβάτες.
Έλεγχοι:Γίνονται από μικτά κλιμάκια Υπουργείου Τουρισμού και ΑΑΔΕ, με επιτόπιους ελέγχους.
Πρόστιμα:
Από 5.000€ έως 20.000€ για παραβάσεις (π.χ. μη τήρηση προδιαγραφών, μη ασφάλιση, ψευδή στοιχεία).
Δυνατότητα αφαίρεσης ακινήτου από τις πλατφόρμες σε περίπτωση σοβαρών ή επαναλαμβανόμενων παραβάσεων.
5️⃣ Τι σημαίνουν όλα αυτά στην πράξη
Για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές Airbnb, σημαίνει ότι:
Μέχρι 1 Οκτωβρίου 2025 πρέπει να έχουν φροντίσει το ακίνητο να πληροί όλες τις νέες τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις.
Θα χρειαστεί ενδεχομένως:
αναβάθμιση υποδομών (πυρανίχνευση, ηλεκτρολογικά, κλιματισμός),
ασφάλιση αστικής ευθύνης,
τήρηση πιστοποιητικών υγιεινής.
Η μη συμμόρφωση μπορεί να κοστίσει πολύ ακριβά (πρόστιμα + διαγραφή από Airbnb).
6️⃣ Τι πρέπει να κάνεις αν έχεις ακίνητο σε Airbnb
✅ Έλεγξε αν το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά στο Μητρώο της ΑΑΔΕ.
✅ Απόκτησε ΑΜΑ και βεβαιώσου ότι εμφανίζεται σε όλες τις πλατφόρμες.
✅ Φρόντισε να υπάρχει ασφάλιση αστικής ευθύνης.
✅ Εξόπλισε το σπίτι με τα υποχρεωτικά μέσα ασφαλείας.
✅ Διατήρησε πιστοποιητικά μυοκτονίας/απεντόμωσης σε ισχύ.
✅ Έλεγξε αν το ακίνητο πληροί τους κανόνες (φυσικός φωτισμός, αερισμός, μόνιμες κατοικίες).
✅ Υπόβαλλε Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής κάθε μήνα στην ΑΑΔΕ.
7️⃣ Συμπέρασμα
Η Ελλάδα περνάει σε ένα πολύ πιο αυστηρό καθεστώς για τα Airbnb, με στόχο:
την προστασία του τουριστικού προϊόντος,
τη δικαιότερη φορολόγηση,
την προστασία των επισκεπτών και των τοπικών κοινωνιών.
Οι ιδιοκτήτες έχουν λίγους μήνες να συμμορφωθούν. Από τον Οκτώβριο 2025 οι έλεγχοι θα είναι αυστηροί και τα πρόστιμα πολύ υψηλά.
✅ Checklist Συμμόρφωσης για Ιδιοκτήτες Airbnb (έως 1 Οκτωβρίου 2025)
1️⃣ Δηλώσεις & Νομιμότητα
Εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ.
Απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Αναγραφή του ΑΜΑ σε κάθε πλατφόρμα (Airbnb, Booking, Expedia, social media).
Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής στην ΑΑΔΕ μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη.
Ενημέρωση/διακοπή ΑΜΑ εντός 30 ημερών αν σταματήσει η μίσθωση.
2️⃣ Ασφάλεια & Τεχνικές Υποδομές
Το ακίνητο να είναι κατοικία κύριας χρήσης (όχι ημιυπόγειο, ημιόροφος, βιοτεχνικό/βιομηχανικό κτίριο).
Φυσικός φωτισμός και αερισμός σε όλα τα δωμάτια.
Κλιματισμός (ψύξη/θέρμανση) σε κάθε χώρο.
Ηλεκτρολογική ασφάλεια: εγκατάσταση ρελέ αντιηλεκτροπληξίας.
Πυρασφάλεια: ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες, σήμανση διαφυγής, φωτισμός ασφαλείας.
Φαρμακείο πρώτων βοηθειών πλήρως εξοπλισμένο.
3️⃣ Υγιεινή & Περιβάλλον
Πιστοποιητικό μυοκτονίας/απεντόμωσης σε ισχύ.
Καθαρισμός και απολύμανση πριν από κάθε νέα διαμονή.
Συστήματα αποκομιδής απορριμμάτων και ανακύκλωσης.
4️⃣ Ασφάλιση & Ευθύνη
Ασφάλιση αστικής ευθύνης (υποχρεωτική) που καλύπτει:
ζημιές σε τρίτους,
ατυχήματα μέσα στο ακίνητο.
5️⃣ Ενημέρωση Επισκεπτών
Οδηγίες ασφαλείας (πυρανίχνευση, έξοδοι κινδύνου).
Εγχειρίδιο με επείγοντα τηλέφωνα (ΕΚΑΒ, Πυροσβεστική, Αστυνομία).
Σαφείς κανόνες διαμονής (house rules).
6️⃣ Φορολογία
Δήλωση εσόδων από βραχυχρόνιες μισθώσεις στη φορολογική δήλωση.
Τήρηση αρχείου με όλες τις κρατήσεις.
Έλεγχος αν εμπίπτεις σε καθεστώς ΦΠΑ (σε περίπτωση που παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες πέραν της διαμονής).
7️⃣ Κυρώσεις σε περίπτωση μη συμμόρφωσης
❌ Πρόστιμα από 5.000 € έως 20.000 €.
❌ Δυνατότητα αφαίρεσης ακινήτου από τις πλατφόρμες.
❌ Επανειλημμένες παραβάσεις → πιθανή απαγόρευση λειτουργίας.
📌 Τι να κάνεις πρακτικά μέχρι 1/10/2025
Έλεγξε το ακίνητό σου με βάση τις παραπάνω προδιαγραφές.
Κλείσε ραντεβού με ηλεκτρολόγο και πυρασφάλεια για συμμόρφωση.
Βγάλε ασφάλεια αστικής ευθύνης σε ασφαλιστική εταιρεία.
Προμηθεύσου φαρμακείο, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού.
Έλεγξε ότι έχεις πιστοποιητικό απεντόμωσης/μυοκτονίας.
Ενημέρωσε τα στοιχεία σου στην ΑΑΔΕ και βεβαιώσου ότι ο ΑΜΑ είναι ενεργός και σωστά αναρτημένος.
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας, συμπληρώνοντας την φόρμα επικοινωνίας στην επίσημη ιστοσελίδα μας: www.hotelboost.gr
Σχόλια